Kira geliri beyanında gider tercihinin önemi

11 Mart 2012 Pazar, 07:53

Kira geliri beyanında kira gelirinin safi tutarının tespitinde (vergi matrahının belirlenmesinde) iki yöntem seçilebiliyor. Bunlardan biri 'götürü gider', diğeri 'gerçek gider' yöntemi. Tercih edilecek yöntem, diğerine göre daha az vergi ödemeyi sağlayabiliyor. Bu nedenle gider yöntemi tercihi ödemli. Götürü gider yönteminde belge aranmaksızın kira hasılatının belli bir oranı gider kabul edilirken, gerçek gider yönteminde belgeye dayalı harcamalar dikkate alınıyor. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, kira geliri elde edilen gayrimenkullerin tümü için yapılıyor. Bunlardan bir kısmı için 'götürü gider', bir kısmı için 'gerçek gider' yöntemi seçilemiyor.
GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ
Kira geliri elde ettiği konut veya işyeri için belgeli gideri olmayanlar için götürü gider yöntemi avantajlı.
Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde hiçbir gider belgesi olmadan, istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i 'götürü gider' olarak kira gelirinden indirilebiliyor. Ancak, götürü gider yönteminin tercih edilmesi halinde, aradan iki yıl geçmeden bu yöntemden dönülemiyor.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİ
Belgeli giderleri, kira hasılatının yüzde 25'inden fazla onlalar için gerçek gider yöntemi avantaj sağlıyor.
Gerçek gider yönteminde, belgeli harcamaların tamamı (konut kira gelirlerinde istisna tutarına isabet eden kısım hariç) elde dilen kira gelirinden indirilebiliyor. Böylece hiç vergi ödenmemesi veya götürü gider yöntemine göre daha az vergi ödenmesi söz konusu olabiliyor.
EVİNİ KİRAYA VERİP KİRADA OTURANLAR
Bazı kişiler sahip oldukları konutu çeşitli nedenlerle kiraya verip, kendileri de kirada otururlar. Bu kişiler, 2.800 TL'yi aşan konut kira gelirleri için beyanname vermek zorundalar. Ancak 'gerçek gider' yöntemini seçmeleri halinde, elde ettikleri kiradan, kirada oturdukları konut için ödedikleri kirayı indirebilirler. Bu durumda ya hiç vergi ödemezler ya da çok az vergi öderler.
YENİ ALDIĞI KONUTU KİRAYA VERENLER
Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde 5'i kira gelirinden indirilebiliyor. Ancak iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanıyor ve indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmıyor.
Bu bağlamda, beş yıl içinde aldıkları konutu kiraya verenlerin, gerçek gider yöntemini seçerek, satın alma bedelinin yüzde 5'ini kira gelirinden indirmeleri, böylece vergi avantajı sağlamaları söz konusu.
KREDİ FAİZLERİ DE İNDİRİLEBİLİYOR
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri, gerçek gider yönteminde indirim konusu yapılabiliyor.
Buna göre, banka kredisi ile alınıp kiraya verilen ev veya işyeri için ödenen kredi faizleri, gerçek gider yönteminin seçilmesine bağlı olarak kira gelirinden indirilebiliyor.
Ödenen kredi faizlerinin, ilk yıllarda yapılan kredi geri ödemeleri içindeki payının yüksek olması nedeniyle, gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde hiç vergi ödenmeyebiliyor.
İNDİRİLECEK DİĞER GİDERLER
Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kira gelirlerinden indirebilecekleri giderler kirada oturulan ev için ödenen kira bedeli, iktisap bedelinin yüzde 5'i ve ödenen kredi faizleri ile sınırlı değil. Bunların dışında;
l Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri
l Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri
l Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
l Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
l İktisap bedelinin yüzde 2'si kadar amortisman tutarı
l Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
l Kiraya verenin ödediği bakım ve idame giderleri
l Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler
l Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilebiliyor.

İNDİRİLEMEYECEK GİDER NASIL HESAPLANACAK?
GERÇEK gider yönteminin seçilmesi halinde, gider toplamının, konut kira geliri istisnasına isabet eden kısmının gider ve indirim konusu yapılamadığını belirtmiştik.
Gider ve indirim konusu yapılamayacak gider tutarı aşağıdaki formülle hesaplanacak.
İndirilemeyecek Gider
= İstisna Tutarı x Gider Toplamı/
Kira Tutarı
Örneğin, 2011 yılında 24 bin lira konut kira geliri olan Engin beyin, gerçek gider yöntemini seçtiğini ve gerçek giderlerinin 15 bin lira olduğunu varsayarsak, Engin bey 15 bin liralık gerçek giderinden 2 bin 800 liralık istisnaya isabet eden kısım olan; [(2.800x15.000)/24.000] = 1.750 lirayı indiremeyecek. Kira gelirinden 2 bin 800 liralık istisna ve (15.000-1.750=) 13 bin 250 lira gider indirimi yapacak.

AKLINIZDA BULUNSUN
Eşin ödediği kira indiriliyor
EŞLE birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin, evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden biri tarafından ödenen kira gideri, diğer eşin gerçek gider yöntemine göre beyan edeceği konut kira gelirinden indirilebiliyor.
Çocuk için ödenen kira indirilemiyor
Çocuğun kiracı olarak oturduğu konutun kira sözleşmesi kira geliri elde eden ana veya babası tarafından yapılmış ve/veya kirası ana veya babası tarafından ödeniyor olsa da söz konusu kira ödemeleri kira gelirinden indirilemiyor.

Kaynak : Metin Taş- Sezgin Özcan